A usucapião extrajudicial consolidou-se como importante instrumento de desjudicialização no ordenamento jurídico brasileiro. Introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 e regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ (posteriormente atualizado), a modalidade administrativa permitiu que a aquisição originária da propriedade pudesse ocorrer diretamente no cartório de registro de imóveis, reduzindo tempo, custo e sobrecarga do Poder Judiciário.
Contudo, as alterações normativas e a evolução do entendimento registral trouxeram mudanças significativas no rito, exigindo maior atenção técnica por parte dos advogados, tabeliães e registradores. A falta de adequação ao novo modelo procedimental tem sido causa recorrente de exigências, devoluções e arquivamentos.
1. Estrutura do Procedimento Extrajudicial
O procedimento de usucapião extrajudicial desenvolve-se, em linhas gerais, nas seguintes etapas:
- Lavratura da ata notarial, que atesta o tempo e as circunstâncias da posse;
- Elaboração de planta e memorial descritivo por profissional habilitado;
- Recolhimento das anuências dos confrontantes e titulares de direitos reais;
- Protocolo do requerimento no Registro de Imóveis competente;
- Notificações e publicação de edital, quando necessário;
- Análise registral e eventual registro da aquisição.
Embora o rito pareça simples, a prática demonstra que os pontos sensíveis concentram-se nas notificações, nas anuências e na qualificação registral.
2. Mudanças Relevantes no Rito
2.1 Flexibilização da Anuência Expressa
Inicialmente, exigia-se a anuência expressa dos confrontantes e titulares de direitos registrados. Com o tempo, consolidou-se o entendimento de que o silêncio do notificado regularmente pode ser interpretado como concordância, desde que respeitado o prazo legal.
Essa alteração reduziu a inviabilização de procedimentos por mera ausência de assinatura, mas aumentou a importância da correta notificação — erro nessa fase compromete todo o processo.
2.2 Maior Rigor na Qualificação Registral
Os registradores passaram a exercer controle técnico mais aprofundado sobre:
- Cadeia dominial;
- Especialidade objetiva (descrição precisa do imóvel);
- Especialidade subjetiva (identificação correta dos envolvidos);
- Compatibilidade entre matrícula e situação fática.
A usucapião extrajudicial não dispensa a análise jurídica rigorosa — apenas desloca o ambiente decisório.
2.3 Alinhamento com Georreferenciamento
Em áreas rurais ou em situações de desmembramento irregular, passou-se a exigir maior compatibilidade com normas de georreferenciamento e regularidade fundiária, ampliando a responsabilidade técnica do profissional que elabora a planta.
3. Principais Causas de Exigências
3.1 Ata Notarial Insuficiente
Atas genéricas, que apenas reproduzem declarações do interessado sem diligência concreta do tabelião, tendem a ser questionadas. A ata deve demonstrar:
- Origem e continuidade da posse;
- Natureza da posse (mansa, pacífica e com ânimo de dono);
- Existência de construções ou benfeitorias;
- Forma de aquisição da posse.
3.2 Planta e Memorial com Inconsistências
- Divergência entre área real e área constante na matrícula;
- Falta de assinatura de confrontantes quando exigida;
- Descrição imprecisa dos limites.
A especialidade objetiva é um dos pontos mais fiscalizados pelo registrador.
3.3 Falhas nas Notificações
Notificações enviadas para endereço incorreto, ausência de comprovação de recebimento ou inobservância do prazo legal resultam em exigência imediata.
A fase de notificação tornou-se o eixo central do procedimento.
3.4 Existência de Ônus ou Ações na Matrícula
A presença de hipoteca, penhora, usufruto ou ações reais pode demandar análise específica e, em certos casos, inviabilizar o rito extrajudicial.
4. Ajustes Necessários para Evitar Exigências
4.1 Diagnóstico Prévio da Matrícula
Antes mesmo da lavratura da ata notarial, é recomendável:
- Analisar a cadeia dominial;
- Verificar existência de ônus;
- Identificar titulares registrários e confrontantes reais;
- Conferir compatibilidade entre área ocupada e área matriculada.
4.2 Ata Notarial Robusta
O advogado deve orientar o tabelião quanto aos elementos relevantes do caso concreto. Fotografias, documentos antigos, contas de consumo, contratos e depoimentos podem reforçar a consistência da prova.
Quanto mais completa a ata, menor a margem para questionamentos.
4.3 Planta Técnica Precisa
A contratação de profissional experiente em regularização fundiária é essencial. A planta deve refletir a realidade fática, respeitar normas técnicas e estar alinhada à matrícula ou justificar tecnicamente divergências.
4.4 Estratégia de Notificações
É fundamental mapear previamente:
- Quem são os titulares registrários;
- Se há sucessões não formalizadas;
- Se o imóvel pertence a espólio ou pessoa jurídica inativa.
Antecipar essas situações permite preparar documentação complementar.
4.5 Avaliação da Viabilidade do Rito Extrajudicial
Nem todo caso é adequado à via administrativa. Situações com conflito possessório, oposição expressa ou complexidade dominial podem exigir a via judicial.
Forçar o rito extrajudicial em casos inadequados costuma gerar atrasos maiores do que a própria ação judicial.
5. O Papel do Advogado no Novo Modelo
A usucapião extrajudicial exige atuação estratégica. Não se trata apenas de protocolar documentos, mas de:
- Construir prova técnica consistente;
- Antecipar exigências;
- Dialogar com o registrador;
- Avaliar riscos procedimentais.
A advocacia preventiva tornou-se elemento central do sucesso do procedimento.
A mudança no rito da usucapião extrajudicial representa amadurecimento do sistema registral brasileiro. A flexibilização quanto à anuência e o fortalecimento da qualificação registral exigem maior preparo técnico e planejamento.
Evitar exigências não depende de simplificação excessiva, mas de rigor na preparação do procedimento. A via extrajudicial continua sendo instrumento eficiente de regularização imobiliária — desde que utilizada com estratégia, técnica e cautela.